電子商務(wù)的興起一度讓實(shí)體零售商鋪和商場(chǎng)感遭到了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商場(chǎng)的影響，但沒想到的是，電商卻對(duì)別的一類商業(yè)物業(yè)的開展有了促進(jìn)作用。記者日前知道到，深圳一些工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)，如物流倉儲(chǔ)物業(yè)獲益于電商日益添加的倉儲(chǔ)需要量而出現(xiàn)空置率降低、租金上升的趨勢(shì)，一起，這種趨勢(shì)也招引了出資者，不少出資組織和出資者現(xiàn)已在活潑尋求收買收益率較高的物流倉儲(chǔ)設(shè)備。
電商未對(duì)購物中間形成無窮沖擊
有組織估計(jì)，到2020年，中國電子商務(wù)商場(chǎng)的規(guī)劃將到達(dá)1萬億美元，到時(shí)中國將很快趕超美國變成全球最大的線上零售商場(chǎng)，而這種商場(chǎng)趨勢(shì)將影響零售地產(chǎn)范疇，開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商甚至零售商都會(huì)憂慮線上零售額的添加致使實(shí)體店花費(fèi)額的降低。
而從美國的經(jīng)歷來看，電子商務(wù)的興起確已證明其對(duì)實(shí)體零售業(yè)的劇烈沖擊，受沃爾瑪和亞馬遜的兩層要挾，加上電子媒體的興起，10—15年前美國那些蒸蒸日上的零售公司現(xiàn)已成績(jī)慘白，其緣由便在于，花費(fèi)者或挑選在網(wǎng)上采辦實(shí)體產(chǎn)品，或直接挑選電子替代品，這讓群眾產(chǎn)品連鎖公司面對(duì)破產(chǎn)，而城市中夫妻老婆店也面對(duì)完結(jié)。
而仲量聯(lián)行上星期發(fā)布的“網(wǎng)購怎么改動(dòng)中國零售和物流地產(chǎn)商場(chǎng)”的陳述則以為，從中國的零售地產(chǎn)開展情況來看，干流觀念對(duì)零售地產(chǎn)商場(chǎng)的開展前景過于失望。仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部高檔司理范夢(mèng)瑜以為，中國零售商場(chǎng)還遠(yuǎn)未開展老練，實(shí)體零售店的掩蓋網(wǎng)絡(luò)也未完善，許多不發(fā)達(dá)城市還沒有現(xiàn)代化購物中間。而考慮到中國人有逛街休閑活動(dòng)的傳統(tǒng)，中國花費(fèi)者依然會(huì)挑選購物中間。
以深圳為例，范夢(mèng)瑜介紹，第三季度深圳本地零售商仍體現(xiàn)活潑，地段優(yōu)勝的購物中間仍求過于供，這使得深圳本年全年零售地產(chǎn)的凈吸納量估計(jì)創(chuàng)新高?？墒?，因?yàn)榇蠖鄶?shù)成交坐落非中心區(qū)的新商場(chǎng)，全體租金升幅偏低，將來優(yōu)質(zhì)供給將連續(xù)添加，租金也會(huì)平穩(wěn)添加。
仲量聯(lián)行的計(jì)算還顯現(xiàn)，本年一季度開業(yè)的寶安區(qū)首家中高檔購物中間海雅絢麗城，在本季度的進(jìn)駐率逐步改進(jìn)。“非中間區(qū)域的商場(chǎng)因?yàn)槟軌蜉椛涞骄幼≡陉P(guān)外的本地人群，對(duì)國內(nèi)外中檔零售商有較大的招引力，變成新設(shè)點(diǎn)的挑選之一。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松標(biāo)明，這有些需要將支撐全體商鋪商場(chǎng)的租借活動(dòng)。
而深圳中間區(qū)的購物中間則愈加搶手，看不出電商環(huán)境下的慘淡。林世松標(biāo)明，深圳中間各購物中間挨近滿租，也鼓舞業(yè)主持續(xù)晉升租金，一起，第三季度深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層均勻租金環(huán)比增速從上季度的0.1%上升至本季度的1%，但全體升幅仍非常緩慢。而深圳全市零售物業(yè)的空置率由上季度的7.4%降低到本季度的6.3%，出現(xiàn)全體租借情況相對(duì)平穩(wěn)的情況。由此可見，深圳零售物業(yè)在電商大布景下仍勃發(fā)生命力。
林世松估計(jì)，雖然電商甚囂塵上，但深圳市民花費(fèi)才能高，商戶將來對(duì)中間區(qū)有限的空置面積競(jìng)賽也會(huì)逐步劇烈，中心區(qū)域如羅湖和南山區(qū)一些人流量高的項(xiàng)目將依然遭到零售商的喜愛，其租金將持續(xù)上揚(yáng)。
方位優(yōu)勝物流園租金將持續(xù)高位
一方面，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)零售物業(yè)發(fā)生沖擊，而另一方面，電子商務(wù)的開展卻對(duì)中國物流地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生活潑影響。仲量聯(lián)行的研究陳述顯現(xiàn)，中國物流商場(chǎng)長(zhǎng)期以來都是以低端庫房占主導(dǎo)地位，缺少現(xiàn)代化的高標(biāo)準(zhǔn)庫房，而電商興起后為物流開發(fā)商帶來新的開展機(jī)緣。
仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部深圳區(qū)域董事陳劍鋒通知記者，如今簡(jiǎn)直所有的大型物流開發(fā)商都具有至少一家干流電商公司作為租戶，如1號(hào)店是安博的最大租戶，租借面積達(dá)10萬平方米，唯品會(huì)與嘉民達(dá)到協(xié)作協(xié)議，亞馬遜與易商和普洛斯均有協(xié)作。而作為中國最大的物流開發(fā)商，普洛斯具有商場(chǎng)上一半的現(xiàn)代化庫房面積，其電商租借面積占比現(xiàn)已從2011年的14%上升到2012年末的20%。
在2013年上半年實(shí)體零售商租借需要放緩的大環(huán)境下，電商對(duì)物流倉儲(chǔ)空間的問詢量卻依然堅(jiān)持微弱”，陳劍鋒標(biāo)明，網(wǎng)絡(luò)銷售額與之對(duì)應(yīng)的倉儲(chǔ)面積需要的快速添加，標(biāo)明物流開發(fā)商與電商公司之間的共生聯(lián)系也具有進(jìn)一步開展的空間。此外，仲量聯(lián)行的電子商務(wù)研究陳述也顯現(xiàn)，B2C電商渠道的開展讓電商網(wǎng)店關(guān)于倉儲(chǔ)需要大增。
從深圳物流園區(qū)的改變來看，高空置面積正在被電商需要所消化，而租金也出現(xiàn)小幅上升。陳劍鋒通知記者，在電商和第三方物流租借需要上升的布景下，深圳非保稅物流園租金保相等穩(wěn)，第三季度那些處于杰出地段的非保稅物流園出現(xiàn)求過于供局勢(shì)。
一起，計(jì)算顯現(xiàn)，深圳第三季度在非保稅物流園方面沒有新增供給，再加上現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)供給稀缺，制約了有些租借需要，租借商場(chǎng)全體較為沉寂。而在租金方面，深圳三季度非保稅物流園租金錄得每月每平方米31.6元，與上季度相等。全體空置率則為24%。“非保稅物流園較高的空置率正在逐步得到消化，租金將持續(xù)小幅上升。”陳劍鋒標(biāo)明，2013年四季度深圳非保稅物流園新供給依然缺少，估計(jì)現(xiàn)有的非中心區(qū)域的空置面積將會(huì)逐步得到消化。
展望將來，陳劍鋒以為深圳的零售花費(fèi)添加將持續(xù)撐持非保稅物流園的租借需要，特別是來自電商和大型零售商的需要將支撐租借需要。陳劍鋒指出，將來方位優(yōu)勝和低空置率的非保稅物流園租金升幅將相對(duì)較大，而方位較差的非保稅物流園在空置率方面將持續(xù)遭到較大的壓力，這也將約束全體租金的增幅。

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